Częstą praktyką jest zamieszczanie w umowach najmu lokalu mieszkalnego postanowień zgodnie, z którymi wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu lokalu ze skutkiem natychmiastowym w razie, gdy najemca zalega z płatnością czynszu za dwa miesiące. Należy mieć jednak na uwadze, iż powyższe działanie jest niezgodne z prawem i może przysporzyć wynajmującemu dodatkowych kłopotów w razie, gdy mimo złożenia wypowiedzenia po zaistnieniu powyżej wskazanych okoliczności najemca nie opróżni lokalu. Może okazać się, iż w trakcie postępowania sądowego w przedmiocie wydania lokalu będącego przedmiotem umowy najmu, czyli podczas tzw. eksmisji, sąd uzna, iż tak dokonane wypowiedzenie jest bezskuteczne, co zaś oznacza, iż lokator jest uprawniony do dalszego zamieszkiwania w lokalu.

Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 1  ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w  tej ustawie, przy czym co warte zasygnalizowania- wypowiedzenie to powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Takie wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jedną z okoliczności uzasadniającą wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu jest popadnięcie lokatora, którym jest najemca, w zwłokę z zapłatą określonych należności za co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Powyższymi należnościami jest nie tylko czynsz, ale także i inne opłaty za używanie lokalu lub opłaty niezależne od właściciela pobierane przez niego tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług ( np. opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych). Należy zwrócić uwagę na to, że zwłoka oznacza opóźnienie, za które dłużnik, czyli w tym przypadku najemca ponosi odpowiedzialność (art. 476 k.c.). Zła sytuacja majątkowa najemcy, która nie pozwala na uregulowanie zaległości, nie zwalnia go od odpowiedzialności.Co ważne, zwłoka z zapłatą za 3 pełne okresy płatności nie musi polegać tylko na tym, że lokator w ogóle nie płaci czynszu czy innych opłat za 3 kolejne okresy. Może również obejmować takie sytuacje, w których lokator przez dłuższy okres płaci tylko część tych należności, ale jego zaległości odpowiadają w sumie za 3 pełne okresy płatności.

Obrazując powyższe informacje wskazać można przykładowo, że jeżeli najemca nie uregulował w całości czynszu płatnego miesięcznie za 3 ostatnie okresy, to wynajmujący na piśmie powinien go poinformować o tym, że zamierza wypowiedzieć mu z tego powodu umowę najmu i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległych i bieżących należności. Po bezskutecznym upływie tego terminu i braku uiszczenia należności, wynajmujący może na koniec miesiąca kalendarzowego wypowiedzieć tą umowę ze skutkiem na miesiąc naprzód./IM